Считаем по складам

11

Неделей раньше московская группа компаний «Авалон» и российский филиал британской инвестиционной группы Raven Mount представили в доме правительства республики Башкортостан проект «Логопарк-Уфа» также площадью 40 га на развязке трассы федерального значения. Запланированы технопарк и складской терминал класса А площадью 100 тыс. кв. метров. Комплекс будет предоставлять логистические услуги полного спектра от хранения до экспедирования товаров. Затраты оцениваются в 80 млн долларов, окупаемость — 7 — 9 лет. Ввод намечен на конец 2008 года. Предполагается, что «Логопарк-Уфа» войдет в сеть логистических комплексов «Мегалоджикс», создаваемую инициаторами проекта в 14 городах России.

Очевидно: сегмент складской недвижимости сегодня на подъеме. Заметный прирост инвестиций начался в 2005 году, но тогда преобладала реконструкция старых складских помещений. В 2006м объем вложений увеличился, на рынке стали появляться объекты качественно иного уровня, приближенные к международным стандартам. Сегодня, по мнению специалистов компании Praedium (брокерские и консультационные услуги в области коммерческой недвижимости, Москва), начался новый этап: в регион идут крупные международные компаниидевелоперы с кратно большими финансовыми возможностями. До 2009 года количество качественных складских проектов будет нарастать.

Деньги — в склад

Интенсивный рост производства и развитие торговых сетей увеличивают потребность бизнеса в складских комплексах. Между тем уральский рынок складов характеризуется практически полным отсутствием помещений класса А/В+ и В. По оценкам аналитиков ИДК «Алур», неудовлетворенный спрос на качественные складские площади в четырех крупнейших городах Урала (Екатеринбурге, Челябинске, Перми, Тюмени) достигает 1,4 млн кв. метров.

Наибольшая инвестиционная активность наблюдается в Екатеринбурге и Свердловской области. В городе реализуется крупный проект — Евроазиатский международный транспортно-логистический центр в районе железнодорожной станции Гипсовой (закрытые складские помещения и склады временного хранения — 130 и 10 тыс. кв. метров соответственно). Объем инвестиций — 3,6 млрд рублей. Инициаторами выступили правительство Свердловской области, администрация Екатеринбурга, к проекту присоединились компания «Урал-контейнер» и транспортно-логистическая компания «Лорри». В Верхней Пышме федеральная девелоперская компания «Евразия логистик» создает логопарк «Пышма», пуск первой очереди ожидается уже к августу этого года. В районе Новосвердловской ТЭЦ строительство складского терминала ведет Национальная логистическая компания, площади будут поделены между инвесторами и деловыми партнерами проекта. Реализуется проект корпорации «Абак» — терминал «Чкаловский». Кроме того, заявлено несколько проектов меньшего масштаба.

Подвижки есть и в Челябинске. Местная инвестиционная компания «Лайнер» выступила инициатором и девелопером возведения первого на Южном Урале логистического терминала. Предварительная стоимость — 169 млн долларов, срок окупаемости — до пяти лет. Ведутся консультации с финскими и австрийскими инвесторами. Правда, пока «большинство пытается приобрести существующие объекты по максимально низкой цене, чтобы после вложений получить качественные площади», — отмечает эксперт агентства недвижимости «Компаньон» (Челябинск) Станислав Ахмедзянов.

Высок потенциал инвестиционной активности в Тюмени, однако большинство проектов пока в стадии обсуждения. «Дефицит качественных складских площадей сохранится как минимум до 2009 — 2010 годов, до этого ни один из крупных проектов, заявленных в сегменте складской недвижимости, не будет выполнен. В настоящее время реализуется пятьшесть небольших проектов общей площадью 20 — 25 тыс. кв. метров, но при существующем дефиците они не окажут значимого влияния», — оценивает рыночную ситуацию в городе генеральный директор ИДК «Алур» (Москва) Михаил Уринсон.

В Перми «для начала полномасштабного строительства крупных комплексов спроса местных потребителей его явно не хватает. Частично он будет удовлетворяться небольшими локальными проектами и строительством складов для своих нужд», — констатирует руководитель экспертноаналитического отдела Пермского аналитического центра Ирина Трубинова. Тем не менее администрация Пермского края объявила о строительстве в городе крупного логистического центра. По замыслу, он должен объединить все виды грузовых потоков на территории региона. В краевом бюджете-2007 на создание проектносметной документации заложено 5 млн рублей. В качестве потенциального инвестора рассматривается компания «Ренова».

Сделай сам

Компании, остро нуждающиеся в логистических мощностях, при отсутствии адекватного предложения принимают роль девелопера на себя. Они вынуждены заниматься непрофильным бизнесом, вместо того чтобы направлять средства на освоение новых рынков и расширение позиций в своих отраслях, указывает на особенность момента директор департамента складской недвижимости компании Becar Commercial Property (СанктПетербург) Владислав Ковалевский.

Возводя склады под свой бизнес, компания решает сразу две задачи: получает объект с характеристиками, подходящими только ей, и закладывает в проект запас площадей для дальнейшего расширения. Примеры строительства складов «под себя» в Екатеринбурге показывают «ЮнилендЕкатеринбург», «Калина», «Балтика», в Перми — «Норма», в текущем году реализацию собственного проекта начнет «Линия 7». Среди логистических компаний свой проект реализовала «Кинетика» (Екатеринбург), построив складской комплекс класса А площадью 12 тыс. кв. метров. Создание складских терминалов площадью 10 тыс. кв. метров в начале 2008 года планирует транспортно-логистическая компания «Лорри».

Строительство «не по профилю» увеличивает общий объем складов, однако эти площади не поступают на открытый рынок. По прогнозам экспертов, доля складских комплексов, построенных крупными компанияминедевелоперами, будет расти до тех пор, пока в сегмент не придут институциональные инвесторы. «После вывода на рынок складских площадей класса А и В большинство компаний предпочтут их арендовать или воспользоваться услугами ответственного хранения», — отмечает заместитель руководителя отдела исследований и аналитики Praedium Александра Кадченко.

Свято место

Несомненным преимуществом инвестирования в складскую недвижимость является востребованность потенциальными арендаторами. Стоимость и продолжительность строительства при сопоставимом уровне доходности (15 — 20%) значительно меньше, чем в других сегментах коммерческой недвижимости Сроки окупаемости длиннее, чем в торговом или офисном: в среднем для регионов — семь лет.

Одним из сдерживающих факторов активного освоения сегмента служит недостаток удачно расположенных земельных участков, оснащенных необходимой инфраструктурой. «Свободных участков не так много. Как правило, они предлагаются в составе уже устаревших складских и производственных комплексов. С одной стороны, это означает удорожание земли, с другой — требует дополнительных затрат на снос помещений. Все это в конечном счете увеличивает сроки окупаемости», — поясняет директор центра «Недвижимость для бизнеса» корпорации «Перспектива» (Пермь) Игорь Голубев. Возникают проблемы и с переводом земель из категории сельскохозяйственного назначения в категорию промышленного. К тому же строительство высококлассного склада требует существенных капиталовложений, а такими средствами могут располагать лишь очень крупные отечественные и иностранные компании.

Несмотря на препятствия, выход крупных инорегиональных девелоперов на уральский рынок складов продолжится. Новое строительство заложит относительно высокий качественный уровень объектов: они будут обладать большими площадями и располагаться на развязках крупных транспортных магистралей. Промедление с выходом в складской сегмент местных девелоперов может обернуться потерей доходной ниши — ее займут профессиональные игроки международного уровня. В таком случае на долю региональных компаний останется лишь реконструкция существующих объектов.

Проекты складских и логистических комплексов в некоторых городах Урала

Проекты складских сетей в крупнейших городах Урала

Дополнительные материалы:

Навеянное временем

Александр Трахтенберг

— Александр Соломонович, сегодня масса логистических и торговых компаний строят складские комплексы для нужд собственного бизнеса. Насколько это целесообразно?

— Строительство складских помещений логистическими компаниями — мера рациональная с точки зрения повышения эффективности бизнеса в целом. А вот для торговых и иных компаний такой шаг полностью оправданным назвать нельзя. Строительство и эксплуатация недвижимости — отдельный, самостоятельный бизнес, который имеет риски, присущие только ему.

— Учитывая, что строительство отвлекает ресурсы от основного бизнеса, компания какого масштаба может себе его позволить?

— Отвлечение присутствует всегда. Компания, инициирующая финансирование проекта, предлагает участие в нем собственными средствами на уровне 30%. Суммы могут доходить до нескольких миллионов долларов. Если денежный поток текущей деятельности не такой мощный, а эффективность существующего бизнеса не на высоте, нагрузка очень заметна. Поэтому начинать, а главное — доводить до конца понастоящему масштабные проекты могут только крупные компании.

— Каким вы видите развитие ситуации? 

— Со временем строительство торговыми и иными компаниями собственных складских помещений сойдет на «нет», торговым компаниям выгоднее будет передать складскую логистику на аутсорсинг. Произойдет некоторый спад в строительстве складских помещений «под себя», что подстегнет тарифы за хранение.

В перспективе приход столичных девелоперов и увеличение предложения на открытом рынке приведет к тому, что арендные ставки начнут снижаться. Однако случится это не скоро, минимум лет через пятьсемь: построить сотни тысяч метров за год-два нереально.

Подготовила Евгения Савина