Правительство и ЦБ хотят охладить рынок ипотеки
Ужесточение некоторых параметров льготных программ приведет к снижению спроса на новостройки
Правительство РФ ужесточило условия кредита на покупку жилья в новостройках, а ЦБ параллельно повысил надбавки к коэффициентам риска по жилищным кредитам. Как это отразится на рынке – в материале «Эксперт- Урал».
Правительство повысило минимальный размер первоначального взноса по ипотечным программам с господдержкой с 15% до 20%. Эти условия распространяются на льготную программу с господдержкой под 8%, семейную, IT-ипотеку и сельскую ипотеку.
В Минстрое считают, что увеличение первоначального взноса по льготным ипотечным программам с 15% до 20% снизит спрос на рынке новостроек на 20%.
С такой оценкой соглашается в интервью РБК директор по валидации рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов: «Месячные ипотечные выдачи в целом могут упасть на 25–30% в конце этого — начале следующего года», — прогнозирует эксперт.
Аналитики АКРА ожидают более сдержанного снижения продаж — на 10–15%. По их мнению, компенсировать потери банки будут вместе с застройщиками за счет введения новых акций и маркетинговых решений.
Кроме того, правительство на 0,5 процентного пункта снизило размер субсидий банкам на финансирование ипотеки по льготным ставкам. Банки привлекают ресурсы для кредитования на рыночных условиях, а кредитуют клиентов по госпрограммам по более низким ставкам, разницу им и компенсирует бюджет. Сейчас этих поступлений станет меньше.
Снижение размера субсидий также окажет влияние на рынок. По мнению аналитика ФГ «Финам» Наталии Пырьевой, это приведет к повышению ставок для клиентов со стороны банков симметрично на 0,5–1,5 процентного пункта. Однако в АКРА считают, что не все банки будут пересматривать условия продуктовой линейки, часть, возможно пожертвует маржой, чтобы удержать спрос.
Средняя ипотечная ставка на первичном рынке недвижимости составляет около 6,06%, то есть находится ниже уровня льготной ставки в размере 8%.
«Причина более низкого уровня ипотечных ставок заключается в их субсидировании со стороны девелоперов в рамках совместных с банками программ. Потенциально средняя ипотечная ставка может вырасти на 0,5 п.п., до 6,56%, но она все равно останется ниже предельной, — соглашается Владимир Лящук из аналитического центра ПСБ.
Еще одним сдерживающим фактором станет ужесточение требований ЦБ к ипотеке с низким взносом и заемщикам с высокой долговой нагрузкой. ЦБ увеличил макропруденциальные надбавки по таким кредитам в мае и дополнительно их повысит с 1 октября.
Глава Банка России Эльвира Набиуллина заявила ,что при необходимости готова дополнительно ужесточить требования, чтобы охладить сегмент ипотеки. Регулятору не нравится высокая динамика рынка, который растет уже на 30% в годовом сопоставлении.
Для застройщиков это, безусловно, не самые радостные новости. В рамках льготных ипотечных программ выдается 80% жилищных займов. Рынок рассчитывал на рост спроса на новостройки после роста ключевой ставки. Стоимость кредита на покупку вторичного жилья после этого выросла на 1-2%. Это должно было перемесить фокус вторичного сегмента на новое жилье.